最近，明哥后台再次收到粉丝爆料，南宁五象世茂中心竟然玩起了“一鱼多吃”的套路。所谓的“一鱼多吃”指的是 重复抵押 ， 超额融资 的套路，这番操作简直把明哥看呆了。

南宁五象世茂中心是世茂地产在2014年于南宁五象新区总部基地投资打造的商业写字楼项目，共计4栋超高层写字楼，分别为130米、145米、160米和200米。

▲南宁五象世茂中心设计鸟瞰图。

(资料图片)

然而，购买了五象世茂中心3号楼的业主们，从2022年6月开始，先后被世茂地产宣布2次延期交房。如今到了2023年6月，五象世茂中心现场仍然施工进度缓慢，意味着交房遥遥无期。

▲焦急地业主们时刻关注着项目的建设进度。

更令业主们震惊的是，他们发现南宁五象世茂中心不是正常的商品房，而是 由开发商自持 的物业。这意味着业主们跟开发商并不是买卖关系，而是 租赁关系 。

▲业主购房合同上白纸黑字写着“租赁”两字。

同时，在五象世茂中心的土地证上，可以明确看到“ 开发企业自持70%的面积不低于20年，在此期间，不允许分割转让和分割抵押 ” 字样，说明该楼栋应该是开发商自持的面积，如今却被世茂卖给了业主。

▲土地证上明确了开发商自持期间不允许分割转让和抵押。

好家伙，世茂整这一出就是明知自己的五象世茂中心自持面积在自持期间不允许出售的情况下，仍然出售给业主，这是明摆着“ 诈骗 ”啊！

到底是啥情况， 今天明哥就来说仔细聊聊南宁五象世茂中心。

五象新区早期招商红利

南宁五象世茂中心是2014年南宁市第三十八期国有土地招拍挂的地块，位于五象新区总部基地内。

▲南宁五象世茂中心地块位置图。

值得注意的时间是2014年，当时南宁市正在重点建设五象新区，尤其是总部基地片区。为了吸引重量级企业前来五象新区打造总部基地，当年出台了极其优惠的 招商引资政策 。

把政策翻译成人话就是， 只要是符合南宁市要求的企业来五象新区打造总部写字楼 ，南宁市就为这些企业 配送住宅土地 作为其打造总部基地的补偿。毕竟那个时候的五象新区一片黄土，想要让重量级的企业过来当“拓荒牛”，不给一些好处是无法实现的。

▲从图中就可知2014年时的五象新区有多荒凉。

这个政策确实有效，很多知名企业纷纷前来五象新区投资总部基地。比如万科、绿地、宝能、合景、阳光城等房企，均在总部基地落户，世茂地产同样是在那时进驻广西南宁。

当年，五象新区的万科·魅力之城、宝能五象湖一号、绿地·国际花都、合景·天汇广场、阳光城·丽景湾等楼盘，均是 底价 、 定向出售 给这些房企。世茂地产在南宁五象新区获得的配送住宅土地叫作 世茂·茂御府 。

▲南宁世茂·茂御府地块位置图。

当然，这些住宅土地并不是白拿的，开发商需要承担相应的责任。其中最重要的一点，就是要在五象总部基地建写字楼，并帮助南宁政府招商引资引进企业。

这就是政府设置“ 开发企业自持70%的面积不低于20年，在此期间，不允许分割转让和分割抵押 ”，这个苛刻条件的根本原因。

开发商都已经吃到住宅红利了，就不要玩“花活儿”，老老实实地持有商办写字楼，吸引企业进驻，充实总部基地人气，为政府完善五象新区贡献自己的一份力。

世茂连环抵押的金融操作

然而，世茂玩得花样百出。他们把自己的自持面积拿出来分割“ 以租代售 ”给业主们，套取业主的购房款。据业主们所说，这一操作，世茂套取了业主们约5个亿的购房资金。不过目前没有证据能证明世茂收了这么多钱，我们就姑且信之。

世茂是明知政府政策文件里不允许你在自持期间分割出售的情况下，仍然按照“租赁20年后，再办理产权证”的方式，销售给业主，这真可以算是 “诈骗” 行为。

不过，业主们也有一定责任。他们明知道合同上白纸黑字的写着《租赁合同》，而不是《购房合同》的情况下，仍然跟世茂签订合同，并且还付款了，就需要承担一定的责任。

▲合同上写着“租赁合同”还签字，业主必然需要承担一定的责任。

这种明显违反政策的合同， 大概率 是 作废 不算的。可业主们又已经给钱了，那业主和世茂之间就存在借贷关系。世茂长期占用业主资金，现在世茂得 还钱 啊！

欠债还钱，天经地义。可现在世茂不仅没有钱还，该项目还在2020年被世茂拿去做了6.25亿贷款的抵押担保，让世茂去广东肇庆端州拿了一块地。

▲世茂的肇庆地块用了南宁五象世茂中心的在建工程作为担保。

明哥查了一下发现在2020年，世茂确实在肇庆端州拿了一个勾地项目，总价为10.43亿，楼面价2626元/㎡。当时武汉疫情刚刚结束，在那个时候还能拿地，说明当时世茂的资金链还没有断裂。

▲这块地的一大部分资金来自于南宁五象世茂中心的工程款。

为了这笔贷款，世茂用了保理。供应链等多种融资手段，如今随着世茂资金链断裂，导致供应商、金融商起诉查封了世茂的资产，五象世贸中心被债权人查封了。

▲由于世茂爆雷，南宁五象世茂中心被连带查封。

这对于那些买了五象世茂中心的业主们来说如同晴天霹雳，因为自己花钱买的物业，早就被世茂拿去抵押贷款，现在产权还不是业主而是开发商世茂的。被查封拍卖的话，钱是优先返还给拥有债权的金融机构，业主们的购房款根本拿不回来！

未来南宁世茂投资公司一旦破产清算，意味着业主们的钱就没了，白白损失购房款。

这可以说是一个超级大坑！

处理复杂三角债的方案

这个项目就是目前各地政府“保交楼”任务中最复杂的 化解三角债 ，牵扯南宁、肇庆两地政府。明哥为了省流，就不跟大家扯那些啰里吧嗦的吐槽了，我们直接说重点，如何解决。

南宁政府对世茂地产那是够好了，不但给了一块住宅地让其赚钱，还低价给了一块商务金融地块。反观世茂是真狗啊！变着花样地坑南宁政府，现在出了问题就让政府帮忙“擦屁股”，简直把政府当成“工具人”了。

▲世茂·茂御府都让你世茂赚钱了你还整这出。

对于南宁五象世茂中心的业主们来说，由于南宁五象世茂中心是违规销售自持产权面积， 产权问题 就是最大的风险，五象世茂中心的房子是不能要的，直接丢给金融机构债权人好了。

可世茂欠业主们的钱是真的，他们还把五象世茂中心融来的钱去投资了广东肇庆项目。业主们可以主张 以物抵债 ， 放弃南宁项目产权 ， 索求肇庆项目的产权 。

▲肇庆项目位于端州主城区一线滨江，地块素质优秀。

世茂肇庆端州项目没有产权问题，只要世茂接受“以物抵债，多退少补”的原则，对于业主们的安全性是非常大的。目前肇庆世茂·滨江壹号一期大部分楼栋虽已封顶，但也处于延期交房中。

▲业主们要求拿肇庆的房子比拿南宁的房子更为靠谱。资料来源：肇庆楼市

肇庆项目地块够大，周边配套也相对完善，是非常不错的抵债标的，比世茂拿一些村里、镇上的住宅、公寓抵给南宁业主要靠谱得多。而且，这也更方便南宁、肇庆两地法院、政府间的互相协调，处理债务问题。

▲地块一线西江江景比五象世茂中心的素质还好。资料来源：肇庆楼市

最后，当初世茂的高管中，到底是谁出的“馊主意”，拿五象世茂中心“以租代售”的，并且还涉嫌用多种非关联方公司收取“外收”，这是涉嫌腐败、利益输送的行为。世茂应该把这些人送去踩缝纫机，要他们把钱吐出来。

▲这种为了收款而成立的公司只要报经侦，追查起来还是挺容易的。

其他房企如今为了要现金流，已经把很多职业经理人送去踩缝纫机了，凭什么世茂就没有魄力去做这件事？就不能学一下融创的孙宏斌吗？

请许世坛仔细读一下曹老板的名言： 借汝身上东西一用 ， 汝妻子吾养之 ！

写在最后

都是当初快周转惹的祸，引发了如此多的三角债，给如今的地方政府“保交楼”增加难度。

奉劝南宁五象世茂中心的业主们，肇庆项目赶紧去拿，你不拿别人可就拿了。晚了可能就真得被世茂拿村里、镇上的“乐色”项目抵债了。

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